Investor · Unternehmer · Autor

Immobilien sind das Mittel. Nicht das Ziel.

Wohnimmobilien sind für mich ein Cashflow-Vehikel für Zinsdifferenz­geschäfte – kaum eine andere Anlageklasse gibt einem privaten Investor vergleichbaren Leverage zu vergleichbaren Konditionen. Mit Dein Immo Tresor rechne ich das durch, mit Vaultbrook Capital setze ich es um.

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Porträt von Marvin Himmelsbach
01ZinsdifferenzIch kaufe kein Objekt, das nur mit Wertsteigerung funktioniert. Es muss ab dem ersten Monat mehr einbringen, als seine Finanzierung kostet.
02AntifragilJede Finanzierung rechne ich gegen den schlechten Fall: teurere Anschluss­finanzierung, ein halbes Jahr Leerstand, ein Dach. Was das trägt, kommt ins Portfolio.
03Nach SteuernDie Zahl im Exposé interessiert mich nicht. Mich interessiert, was nach Zins, Tilgung, Abschreibung und Steuer auf dem Konto landet.

Unternehmen

Zwei Firmen. Eine Rechenweise.

Die Software prüft Objekte für andere. Das Family Office prüft sie für mich. Die Rechnung dahinter ist dieselbe.

Software

Dein Immo Tresor

Eine Softwareplattform für Immobilieninvestoren, die den gesamten Investmentprozess digital abbildet – von der Ankaufsanalyse über Portfolio- und Finanzierungsmanagement bis hin zu steuerlichen Berechnungen und Vermögenscontrolling.

deinimmotresor.de Family Office

Vaultbrook Capital

Ein Family Office für den langfristigen Aufbau und die Verwaltung eigenen Vermögens. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, einer disziplinierten Kapitalallokation und dem Aufbau widerstandsfähiger Multi-Asset-Portfolios.

vaultbrookcapital.com

Ein Objekt, das nur mit Wertsteigerung funktioniert, ist kein Investment. Es ist eine Wette.

Marvin Himmelsbach

Arbeitsweise

Ein System statt Einzelteile.

Ankauf, Finanzierung, Bestand und Steuern hängen zusammen. Wer sie getrennt rechnet, bekommt am Ende eine Zahl, die es so nicht gibt.

Schritt 01

Ankaufsprüfung

Gerechnet wird vor der Besichtigung. Die meisten Objekte scheitern hier – und das ist der Sinn der Übung.

Schritt 02

Finanzierung

Zinsbindung, Tilgungssatz und Eigenkapitaleinsatz sind Entscheidungen. Nicht das, was die Bank zuerst anbietet.

Schritt 03

Portfoliosteuerung

Ein Bestand ist kein Depot, das man liegen lässt. Cashflow, Beleihung und Mieten gehören jedes Jahr auf den Tisch.

Schritt 04

Steuern & Controlling

Am Ende zeigt sich, ob die Rechnung vom Anfang gestimmt hat. Meistens liegt der Unterschied in der Abschreibung.

Schwerpunkte

Wo die Rendite wirklich entsteht.

Über die Lage wird gesprochen. Entschieden wird über die Kapitalstruktur. Das sind die Hebel, an denen ich arbeite.

01

Ankauf & Bewertung

Der Kaufpreisfaktor ist der Anfang der Rechnung, nicht ihr Ergebnis. Über den Rest entscheiden Mietstruktur, Substanz und der Instandhaltungsstau, den niemand erwähnt.

02

Leverage & Konditionen

Über zwanzig Jahre verändern zwei Prozentpunkte beim Zins mehr als jede Verhandlung über den Kaufpreis. Trotzdem wird über den Preis gestritten und die Finanzierung durchgewinkt.

03

Zinsdifferenz­geschäfte

Fremdkapital ist günstiger als die Rendite, die es finanziert. Diese Lücke ist das Geschäft – und die einzige Frage ist, ob sie auch bei höheren Zinsen noch da ist.

04

Antifragile Strukturen

Kein Objekt darf ein anderes gefährden. Getrennte Finanzierungen, versetzte Zinsbindungen, eigene Rücklage je Einheit. Unbequem beim Aufbau, entscheidend im schlechten Jahr.

05

Cashflow nach Steuern

Zwei Objekte mit derselben Bruttorendite können nach Steuern weit auseinanderliegen. Den Unterschied machen Abschreibung, Finanzierungsstruktur und Haltedauer.

06

Makro & digitale Werte

Eine Zinsbindung über zehn Jahre ist eine Aussage darüber, wie man das Zinsumfeld einschätzt. Wer das nicht mitdenkt, rechnet nur die Gegenwart.

Publikation

Wissen, das weitergeht.

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Häufige Fragen

Fragen, die oft kommen.

Wer ist Marvin Himmelsbach?

Marvin Himmelsbach ist Investor, Unternehmer und Autor mit Schwerpunkt auf Immobilieninvestments, Analyse und Finanztechnologie. Er ist Gründer der Softwareplattform Dein Immo Tresor und baut mit Vaultbrook Capital ein privates Family Office auf. Seine Arbeit dreht sich um digitale Werkzeuge, die Investoren nachvollziehbare und datenbasierte Entscheidungen ermöglichen.

Warum Immobilien und nicht Aktien?

Weil die Finanzierungsbedingungen andere sind. Auf ein vermietetes Wohnobjekt bekommt ein privater Investor langfristig planbares Fremdkapital mit hohem Beleihungsauslauf, festem Zins und Tilgungsstruktur – ein Lombardkredit auf ein Wertpapierdepot wird dagegen variabel verzinst, ist jederzeit nachschusspflichtig und bei fallenden Kursen sofort fällig. Genau diese Asymmetrie macht die Immobilie zum Vehikel: Sie trägt sich über den Mietcashflow selbst und erlaubt ein Zinsdifferenzgeschäft, das mit unbesicherten Krediten nicht darstellbar wäre.

Welche Unternehmen hat Marvin Himmelsbach gegründet?

Zwei: Dein Immo Tresor, eine Softwareplattform für Immobilieninvestoren, sowie Vaultbrook Capital, ein privates Family Office zur Verwaltung ausschließlich eigenen Vermögens.

Was ist Dein Immo Tresor?

Dein Immo Tresor ist eine spezialisierte Software für Immobilieninvestoren. Sie wurde aus der eigenen Investmentpraxis heraus entwickelt und verbindet Immobilienanalyse, Portfolioverwaltung, Finanzierungsplanung und steuerliche Berechnungen in einer zentralen Anwendung. Ziel ist es, Excel-Tabellen und isolierte Einzellösungen durch ein System zu ersetzen, das den gesamten Investmentprozess von der Ankaufsprüfung bis zur langfristigen Portfoliosteuerung abbildet.

Was ist Vaultbrook Capital?

Vaultbrook Capital ist ein privates Family Office. Es verwaltet ausschließlich eigenes Vermögen und verfolgt eine langfristige Strategie mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien sowie weiteren ausgewählten Anlageklassen. Im Mittelpunkt stehen Werterhalt, disziplinierte Allokation und widerstandsfähige Portfoliostrukturen.

Womit beschäftigt sich Marvin Himmelsbach fachlich?

Mit Immobilieninvestments, Immobilienfinanzierung, Cashflow-Analyse, Eigenkapitalrendite, Portfolioarchitektur, Immobilienbewertung, Makroökonomie sowie der Verbindung traditioneller Vermögenswerte mit moderner Technologie. Besonderes Interesse gilt quantitativen Entscheidungsmodellen, die Investitionen nachvollziehbar und reproduzierbar bewerten.

Hat Marvin Himmelsbach ein Buch geschrieben?

Ja. Er ist Autor von „Das 1×1 der Finanzen“ – einem Einstieg in die Themen Geld und Vermögensaufbau.

Kontakt

So erreichen Sie mich.

Ich lese jede Nachricht selbst. Für Geschäftspartner, Investoren und Presse am schnellsten per E-Mail.

E-Mailinfo@vaultbrookcapital.com
Telefon0621 – 718 260 60
AnschriftQ7 24 · 68161 Mannheim

Damit keine Missverständnisse entstehen

  • Ich verwalte kein fremdes Kapital. Vaultbrook Capital ist ein privates Family Office.
  • Ich vermittle keine Immobilien und arbeite nicht auf Provision.
  • Ich erteile keine Anlageberatung. Was hier steht, ist meine Sicht auf meine eigenen Entscheidungen.
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Profile

Für Medien

Porträt in Druckauflösung: Foto laden. Kurzbiografie und Angaben zu beiden Unternehmen stehen unter „Über mich“.

Hintergrund

Über mich

Marvin Himmelsbach

Marvin Himmelsbach ist Investor, Unternehmer und Autor mit Schwerpunkt auf Immobilieninvestments, Kapitalallokation und Finanztechnologie. Seine Arbeit konzentriert sich auf den langfristigen Aufbau skalierbarer Vermögensstrukturen sowie auf die Entwicklung digitaler Werkzeuge, die Investoren dabei unterstützen, fundiertere und datenbasierte Entscheidungen zu treffen.

Als Gründer von Dein Immo Tresor entwickelt er eine spezialisierte Software für Immobilieninvestoren. Die Plattform wurde aus der eigenen Investmentpraxis heraus entwickelt und verbindet Immobilienanalyse, Portfolioverwaltung, Finanzierungsplanung und steuerliche Berechnungen in einer zentralen Anwendung. Ziel ist es, Excel-Tabellen und isolierte Einzellösungen durch ein modernes Betriebssystem für Immobilieninvestoren zu ersetzen, das den gesamten Investmentprozess unterstützt – von der Ankaufsprüfung bis zur langfristigen Portfoliosteuerung.

Parallel dazu baut Marvin Himmelsbach mit Vaultbrook Capital ein eigenes Family Office auf. Das Unternehmen verwaltet ausschließlich eigenes Kapital und verfolgt eine langfristige Investmentstrategie mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien sowie weiteren ausgewählten Anlageklassen. Im Mittelpunkt stehen nachhaltiger Vermögensaufbau, disziplinierte Kapitalallokation und robuste Portfoliostrukturen, die auch unter veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen langfristig Bestand haben.

Seine fachlichen Schwerpunkte liegen unter anderem in den Bereichen Immobilieninvestments, Immobilienfinanzierung, Cashflow-Optimierung, Eigenkapitalrendite, Portfolioarchitektur, Kapitalallokation, Zinsarbitrage und Makroökonomie sowie in der Verbindung traditioneller Vermögenswerte mit modernen Technologien. Besonderes Interesse gilt der Entwicklung quantitativer Entscheidungsmodelle, die Investitionen nachvollziehbar, reproduzierbar und datenbasiert bewerten.

Diese Website bündelt Informationen über seine Unternehmen, Projekte, Veröffentlichungen und Forschungsgebiete. Sie dient als zentrale Anlaufstelle für Geschäftspartner, Investoren, Medien und alle, die sich für professionelle Immobilieninvestments, Vermögensaufbau und Finanztechnologie interessieren.